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群益证券:2016年1

2019-10-18 19:35:11来源:励志吧0次阅读

群益证券:2016年1-5月大陆房地产开发与销售资料点评 2016-06-14 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

销售仍维持高位,基期因素影响增速2016年1-5月全国房地产销售面积和销售金额分别为4.8亿平米和3.68万亿元,同比分别增长33.2%和50.7%,增速分别较1-4月下滑3.3和5.2个百分点,其中5月单月销售面积和销售金额分别为1.19亿平米和9119亿元,分别同比增长24.3%和36.7%,增速较上月分别回落19.8个和23.1个百分点。单月环比来看,分别增长2.0%和持平。

受去年5月基期垫高的影响,5月单月销售面积和销售金额的同比增速较4月有所下滑,但从绝对的量值来看,与4月份相当,仍维持在较高水准。不过城市间的分化仍在继续,上海、深圳以及一些热度较高的二线城市出台的抑制性政策不断发酵,这些城市的销售量有所回落,5月整个30大中城市销售面积环比回落了9.5%,同比增速也由4月的58.5%继续回落至25.6%。而二、三、四线城市仍处于恢复的趋势之中,但后劲稍显不足。根据我们的测算,5月份30大中城市以外的城市销售面积环比回升4.4%,好于30大中城市,但同比增速也是由4月的40.4%下降到23.5%。另外,由于二、三、四线城市销售比重增加,5月份全国的销售均价则也是回落了2.1%。

目前一线及热点二线城市抑制性政策效果不断显现,对整个市场的情绪也带来了一定的影响,三四线城市虽仍在恢复,但后劲已开始略显不足,后续销售量的维持情况还需观察,但同比增速将会在去年基期不断垫高的背景下不断下滑,全年将呈现前高后低得态势。

房地产投资、新开工回落2016年1-5月房地产投资金额为34564亿元,YOY增长7.0%,增速较1-4月下降0.2个百分点。其中5月单月实现投资金额9188亿元,同比增长6.6%,增速较4月下滑3.1个百分点。分区域来看,5月份,东部地区房地产开发投资5190.6亿元,同比增长6.5%,增速较4月份小幅回落0.4个百分点;中部地区投资1973.5亿元,同比增长10.15%,增速较4月回落8.3个百分点;西部地区投资2024.3亿元,同比增长3.5%,增速较4月回落5.8个百分点。2016年1-5图1:单月销售面积及增速(亿平米、%)图2:单月销售金额及增速(亿元、%)资料来源:国家统计局,群益证券整理资料来源:国家统计局,群益证券整理专题报告ResearchDept.22016年6月14日月全国房地产新开工面积为5.95亿平米,同比增长18.3%,增速较1-4月回落3.1个百分点,其中5月单月新开工面积为1.61亿平米,同比增长10.6%,较4月下降15.3个百分点。2016年1-5月房地产开发企业土地购置面积为0.72亿平米,同比下降5.9%,降幅较1-4月继续收窄0.6个百分点。2016年1-5月份,房地产开发企业到位资金53681亿元,同比增长16.8%,增速与1-4月持平,在销售快速增长的背景下,增长仍主要来自于销售回流资金。其中,1-5月,定金及预收款YOY+35.2%,增速较1-4月提升0.9个百分点;个人按揭贷款YOY+58.5%,增速较1-4月提升3.8个百分点;而企业自筹资金同比仅增长1.4%,较1-4月回落2.3个百分点,国内贷款同比也仅增长2.3%。

受“营改增”政策的影响(销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计税),部分房地产企业将新开工提前到了3、4月份,对5月全国新开工规模产生了一定的影响,使得同比增速有所回落。幷且,在新开工回落的影响下,5月单月全国房地产投资增速也有所回落,其中中部和西部回落幅度较大,而东部则是在近期“地王”不断涌现,区域土地成交均价不断走高的支持下,投资增速尚可维持。

在目前一线及热点二线城市降温,三四线城市恢复略显后劲不足的背景下,房地产企业对投资持谨慎态度,我们认为整个大陆的房地产投资以及新开工的增速将可能遇到瓶颈,后续仍需要观察。

从长远来看,我们认为整个大陆房地产市场已进入下半场,行业增速将会不断趋缓。纵观整个房地产板块,我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中:

龙头房企在销售能力、管理能力、融资能力方面均较为优秀,未来将会受益于市占率的提升。幷且,龙头房企多已布局养老地产、社区服务和物流地产,在行业未来的发展中将会具备优势。另外,从估值的角度来看,龙头房企目前的估值水准在整个A股市场处于低位,具备较强的安全边际,可以进行适当的配置。我们继续推荐保利地产、招商蛇口、世联行等龙头个股。

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